השוק החופשי של פיצולי הדירות: מצוקת השכירות, מלכודת הארנונה והעתיד של המטבח המשותף

בואו נדבר תכלס על מה שקורה באמת בשטח עם פיצולי דירות. עזבו רגע את הוועדות לתכנון ואת חוקי העזר – המציאות היא שפיצול דירות זו פרקטיקה שנהוגה בהמון מקומות, וזה ממש לא אירוע שולי. זה קורה בעיקר בערי מרכז הארץ, והסיבה פשוטה: יש מצוקת שכירות מטורפת ומחסור אדיר בדירות קטנות. כשהביקוש לדירות של 2-3 חדרים נמצא בשמיים, השוק תמיד ימצא דרך לענות עליו, גם אם זה אומר לחלק דירות גדולות לשתיים או שלוש יחידות בלי לשאול יותר מדי שאלות.

הדילמה של העיריות: בין פתרון מגורים לקריסת תשתיות

איך העיריות מתמודדות עם זה? התשובה היא שהן קרועות בין שתי גישות. מצד אחד, יש עיריות (בעיקר ערים מבוססות יותר) שכבר ממש אוכפות את הנושא ביד קשה. מצד שני, יש לא מעט רשויות שמקלות ומעלימות עין. למה? כי הן מבינות את המצוקה. הן לוקחות בחשבון שאם הן יוציאו היום צווי סגירה לכל הדירות המפוצלות בעיר, הן יזרקו אלפי צעירים לרחוב ויחריפו את משבר הדיור אצלן בבית.

אבל במקביל למצוקת השכירות, העיריות מבינות שאנשים שמפצלים דירות מייצרים לחץ בלתי אפשרי על התשתיות. רחוב ישן שהיה אמור להכיל 40 משפחות פתאום מתמודד עם 80 משקי בית. זה אומר שאין איפה לחנות, מערכות הביוב לא עומדות בעומס של כמות האנשים, ויש צפיפות שפוגעת בסוף באיכות החיים של כל השכונה.

מלכודת הארנונה: כשהעירייה מכשירה את המצב (אבל לא באמת)

ופה אנחנו נכנסים לאחת המורכבויות שהכי מבלבלות את הציבור. למרות שעניין התשתיות כואב לרשויות, בהרבה מאוד מקרים העירייה פשוט מקבלת את המצב. יש המון דירות מפוצלות שבהן כל חלק בפיצול משלם ארנונה בעירייה בנפרד, ויש פיצול מלא של המים מול התאגיד, ככה שכל יחידה מקבלת חשבון משלה.

התופעה הזו לא נעצרת רק בדירות. המון אנשים לוקחים שטחים שלא מיועדים בכלל למגורים – כמו מחסן בבניין משותף – הופכים אותם לדירה, והעירייה מצידה מתחילה לחייב אותם בארנונה של דירת מגורים. בגלל שהעירייה שולחת חשבונות מפוצלים ותאגיד המים לוקח כסף, להרבה אנשים נראה שהכל תקין ומאושר.

אבל זאת טעות קריטית. כל עוד בטאבו הנכס רשום כדירה אחת, וכל עוד בטאבו רשום שזה מחסן – זה שהעירייה לקחה מכם ארנונה של מגורים לא יעניין אף אחד ברגע שתצוץ בעיה משפטית או כשתחול אכיפה. הרישום בטאבו הוא הקובע.

העתיד: מהפכת "דירות השותפים" והמטבח המשותף כסוג של פתרון לדירת שותפים שהיא אולי לא

לפי דעתי, במוקדם או במאוחר המצב הזה חייב להיאכף בצורה רחבה יותר, פשוט כי התשתיות יקרסו וגם כי יש כיום אווירה שבגלל שלא משלמים מס אין שום פיקוח, בקרוב כנראה שמס הכנסה יתחילו לחייב בעלי דירות לדווח כבר מהשקל הראשון (כיום יש פטור מדיווח או ממס לשכירויות שהן עד בערך 5500 שח). כשהאכיפה הזו תגיע, אנשים ימצאו רעיונות יצירתיים במקום לוותר על התשואה.

מה שבעצם מבדיל חוקית בין דירה "מפוצלת" לבין סתם דירה אחת שגרים בה שותפים, זה קיומו של יותר ממטבח אחד. לכן, אני חושב שבעתיד אנחנו נראה פיצולים "חוקיים" שפשוט יעקפו את ההגדרה הזו. אנשים יתכננו מטבח אחד משותף לשתי הדירות המפוצלות – זה יכול להיות מטבח שיש לו שני צדדים, או אזור אוכל גדול ומשותף לכולם. ברגע שמבטלים את המטבח הנפרד, זה הופך הלכה למעשה למעין דירת שותפים משודרגת וזה כבר לא "פיצול מלא". זה הולך להיות מעניין לראות איך האדריכלות הפנימית תתאים את עצמה לחוק.

בסופו של דבר, לפני שהאכיפה הרצינית באמת תגיע, סביר להניח שנראה את המדינה מנסה לעשות עוד הרבה הקלות ומבצעים, כמו שראינו עם תיקון 155 לפיצול דירות. הפתרונות האלה בעיקר ימשיכו לצופף את האזרחים עוד יותר בתוך הערים, כי הם מנסים לכבות שריפות במקום לפתור את בעיית הדירות הקטנות להשכרה מהשורש.